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이름:방범권

최근작
2023년 4월 <2023 양도.상속.증여세 이론 및 계산실무>

방범권

양도·상속·증여 전문세무사로 활동하며 연평균 700건 이상의 상담·신고·조사·불복 업무를 진행한 경험을 바탕으로 국세공무원, 세무사, 회계사, 중개사 등 전문가와 부동산투자자를 대상으로 강의 및 저술 활동을 해오고 있다, 특히 양도소득세 관련해서는 ‘어렵고 복잡한 양도건’을 전문으로 특화해서 현재까지 활발히 활동해오고 있다.

[약력]
∙ 한국세무회계 대표세무사
∙ 한국외대 경영학 석사 졸업
∙ 한국세무사회 세무연수원 교수
∙ 한국세무사회 조세제도연구위원회 재산세제 소위원장
∙ 국세청 재산세과 공무원 대상 부동산전문인력과정 연수 강의
∙ 중부지방국세청 재산세과 직원 대상 양도소득세 실무 직무 연수 강의
∙ 더존비즈스쿨 세무사·회계사 대상 양도상속증여 컨설팅 실무 강의
∙ 법원도서관, 건축주대학, 금융기관 등 일반인 대상 다수 강의
∙ (前) 한국투자증권 근무
∙ (前) 조선일보 땅집고 방범권의 부동산稅說 절세 칼럼리스트
∙ (前) 부산·대구·대전·광주 지방세무사회 양도세 계산 및 컨설팅실무 강의

[저서]
∙ 양도·상속·증여세 이론 및 계산 실무
∙ 양도소득세 핵심 절세노하우  

대표작
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저자의 말

<2023 아는 만큼 돈 버는 양도소득세 핵심 절세 노하우> - 2023년 3월  더보기

부동산 매수하려는 순간부터 양도소득세를 함께 고민해야 한다. 양도세전문세무사로 일하면서 부동산을 가진 수천 명의 사람을 만나본 것 같다. 누군가 내게 양도세를 절세하는 방법을 한마디로 묻는다면 사실 결론은 하나다. “부동산을 팔려고 내놓는 시점에 양도소득세를 고민한다면 그때는 이미 늦다. 부동산을 매수하려는 순간부터 양도소득세를 함께 고민하고 준비해야 한다” 미리 준비하면 누구나 양도소득세를 절세할 수 있다. 하지만 지금도 많은 부동산소유자들은 세금을 미리 준비하지 못하고 주변 사람들의 말만 듣고 부동산을 파는 모습을 너무나 쉽게 볼 수 있다. 수백억의 큰 빌딩을 매도하는 사람이나 단 몇천만 원의 작은 토지 1필지를 매도하는 사람이나 부동산을 팔고 나면 그 돈에는 사실 다 계획이 있다. 누군가는 또 다른 부동산을 매수하면서 중도금이나 잔금을 내는데 보태야 하고 누군가는 남은 대출을 상환해야 할 것이고 연세가 많은 분들은 남은 여생의 노후 준비 자금으로 요긴하게 써야 하거나 자녀들 집사는 데 일부 보태줄 계획도 있을 것이다. 하지만 예상치 못한 큰 액수의 양도소득세가 나오게 되면 매도자 입장에서는 삶의 여러 가지 계획이 흐트러지는 경우를 너무나 많이 보게 되었다. 소위 빚내서 세금을 내는 경우가 현실에서는 비일비재하다. 한번은 30대의 젊은 여성분이 다급한 목소리로 울먹이며 전화를 했다. 부동산 중개사무소에서 본인이 소유한 아파트를 팔기 전에 가지고 있던 다른 부동산인 주거용 오피스텔을 지자체에 주택임대사업자등록을 내면 1세대1주택 비과세가 되어 세금이 없다고해서, 그 말만 듣고 진행하여 팔았는데 나중에 세무서에서 1주택 비과세가 아니라면서 2억 원이 넘는 세금을 더 내야 한다는 통보를 받았다는 것이다. 내용을 확인해보니 주택임대사업자등록을 통해서 1세대 1주택 비과세를 받으려면 지역과 상관없이 무조건 양도하는 주택에서 2년 이상 거주를 했어야 했는데 거주하지 않고 보유기간만 채운 집을 매도했기 때문이다. 다른 한분은 70대 중반의 할아버지셨는데 10년 전 은퇴 자금으로 영등포에 소재한, 1층 상가, 2층~4층은 다가구주택으로 되어있는 상가주택을 매수해서 임대업을 운영 하시다가 10년 정도 보유 후 매도하게 되었다. 다른 주택이 없고 다가구주택은 1개의 주택으로 본다고 알고 있었기 때문에 매도 후 얼마 되지 않은 세금을 신고하고 납부까지 했다고 한다. 하지만 6개월 뒤에 세무서에서 연락이 와서 비과세가 아니니 3억 원이 넘는 세금을 내야 한다는 것이다. 상담을 하면서 확인해보니 할아버지께서 보유하던 중 1층 상가 임대가 잘 나가지 않아 주택으로 내부를 수리해서 주거 용도로 세를 주었던 게 문제가 된 것이다. 건축법상 다가구주택은 3개 층 이하만 가능한데 양도시점에는 4개 층을 모두 주택으로 쓰고 있었기 때문에 다세대주택이 된 것이다. 집 한 채가 전 재산이고 10년간 보유하며 당연히 1주택자라고 생각해왔는데 예상치 못하게 팔고 나서 다주택자가 되어 한 개 호를 제외한 나머지는 모두 중과세까지 받게 되어 3억이 넘는 세금이 통지된 것이다. 1층에 대해서 상가로 용도변경 등 팔기 전에 미리 준비했다면 피해갈 방법이 있었는데 평생 집 한 채가 전부인 할아버지께서 건축법까지 알 수는 없는 노릇이지만 법을 모르는 대가로 소실되는 돈이 노후자금 3억 원이라는 것은 너무나 안타까운 사실이다. 양도소득세가 어려운 이유는 법에서 정해 놓은 요건을 갖추어 비과세나 감면 등의 세금 혜택을 받기 위해서 10가지의 요건이 필요하다면 그중에 9가지는 맞고 하나만 틀리게 되면 ‘90점’이 아니라 ‘0점’이 되는 데 있다. 더군다나 최근 몇 년간 부동산 대책을 통한 잦은 법 개정과 일부 난해한 해석으로 인해 세무전문가들조차도 해석에 차이가 나오고, 따라가기 어렵다는 말이 절로 나오고 있는 게 현실이다. 부동산이 투기의 수단이 되어서는 안 되지만 부동산은 매수하는 순간부터 한 가정의 자산 포트폴리오에서 가장 큰 투자자산이 되는 것은 의심할 여지가 없다. 그리고 그 투자의 마침표는 양도소득세로 끝나게 된다. 따라서 자신이 보유한 그 부동산 하나만큼은 매수하는 시점부터 양도소득세를 내는 시점까지 누구나 준전문가에 버금갈 만큼 세금에 대한 지식을 배우고 익혀야 한다. 그래야만 부동산 투자에 대한 확신을 갖고 부동산을 파는 시기를 결정할 수 있으며, 그 결정에 후회가 없을 것이라 생각한다. 끝으로 부동산소유자나 세무전문가가 양도세와 관련하여 예상치 못한 의사결정으로 인해 작지 않은 리스크를 떠안게 되는 일을 피해갈 수 있도록, 이 책의 한 문장이나 한 구절이 작은 이정표가 되기를 바라는 진심 어린 마음을 담아 책의 한 장 한 장을 채워나갔음을 밝히며, 그럼에도 불구하고 양도소득세는 공부하면 할수록 겸손함을 배우게 한다는 사실을 다시금 실감한다. 이 책을 쓸 수 있게 된 것은 세무사로 첫발을 디디며 얻은 최고의 행운이었던 더존테크윌 그리고 양도코리아와의 인연이 있었기에 가능했다고 생각한다. 이 자리를 빌려 더존테크윌 김진호대표님과 임직원분들께 다시 한번 감사드리며 코로나로 어려운 여건에서도 좋은 강의와 책 출판을 위해 한결같이 헌신하는 이태동부장님과 경정암차장님께도 감사의 마음을 전하고 싶다. 마지막으로 30대 초반에 제2의 인생으로 세무사를 선택했던 순간부터 현재까지 늘 저를 지지하고 응원해주는 나의 아내에게 고맙다는 말을 전하며 글을 마친다. 2023년 2월 세무사 방범권

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